Obra nueva
Es el trabajo en el que más cosas dependen unas de otras. Un frente que abre tarde no se retrasa solo a sí mismo: retrasa todos los que venían después.
Del terreno a las llaves. Es el trabajo en el que más cosas dependen unas de otras, y por eso el que más depende de un plan de obra que se cumpla.
6
Las fases, por orden
Lo que decide el precio
La estructura y la cimentación. Lo que hay bajo el suelo no se ve desde el terreno, y ahí es donde un presupuesto de obra nueva se gana o se pierde.
Lo que se come el plazo
Las licencias y los tiempos de fraguado. El hormigón no seca antes por pedirlo con educación.
Las fases, por orden
01
Licencias
Corre fuera de la obra y antes de ella. Es la fase en la que el cliente espera sin ver nada, y la que más veces tira un calendario abajo.
02
Cimentación y estructura
Lo que queda enterrado y lo que sostiene todo. Una vez hormigonado no se corrige sin romper, y por eso es la fase en la que no se acelera.
03
Albañilería y cubierta
El edificio se cierra al tiempo. A partir de aquí la lluvia deja de costar días.
04
Instalaciones
Agua, saneamiento, electricidad y todo lo que tenga que quedar dentro del tabique. Va antes de los acabados porque después solo se llega abriendo rozas.
05
Acabados
Pavimentos, carpintería, sanitarios, pintura. Es la fase que se ve, y la única que depende de decisiones que el cliente todavía tiene que tomar.
06
Repaso y entrega
Se recorre la obra, se anota lo que falta, se corrige, y solo después se entregan las llaves.
Lo que preguntamos antes de dar un precio
- ¿El terreno tiene proyecto aprobado o la licencia está aún por empezar?
- ¿Hay levantamiento topográfico y estudio de cimentación, o hay que hacerlos?
- ¿Cuál es el acceso al terreno para hormigonera y camión de materiales?
- ¿La fecha que tiene en mente es de fin de obra o de escritura?
Los errores que salen caros
Firmar sin la licencia resuelta
Una obra que arranca esperando un informe se queda parada con la instalación montada, y una obra parada cuesta dinero todos los días.
Dejar los acabados para decidir después
Los sanitarios y los pavimentos parecen el final, pero se piden a mitad. Elegidos tarde, paran la última fase entera.
Presupuestar por metro cuadrado
Un precio por m² sirve para comparar terrenos, no para contratar obra. No dice qué hay dentro ni qué se quedó fuera.
Lo que incluye
- Estructura y albañilería
- Redes de agua, saneamiento y electricidad
- Acabados y entrega
Quién contrata este trabajo
Los otros dos trabajos
¿Cuál de los tres es su obra?
Si no lo sabe, también sirve: la visita al local es justo para eso, y es lo que separa un precio de una estimación.